Анализ основных методов управления государственным недвижимым имуществом

После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости, можно переходить к следующему этапу цикла управления недвижимым имуществом.

Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

. с точки зрения сравнимых продаж;

. на основе затрат;

. с точки зрения капитализации дохода.

В случае проведения оценки объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

. метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

. методы соотнесения (переноса) и экстракции;

. метод капитализации земельной ренты (метод развития);

Метод оценки по сравнимым продажам

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении.

Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой и наоборот.

Методы соотнесения и экстракции

Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.

Главное - правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

Метод капитализации земельной ренты (метод развития)

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость.

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.

После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и расходов дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка. После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость данного земельного участка.

Перейти на страницу: 1 2 3

Формирование и развитие потребительского рынка
В ходе экономических реформ в России изначально наиболее широкое и интенсивное развитие получил потребительский рынок. Это вполне объяснимо, ибо здесь переплетаются коренные интересы населения и производителей конечной продукции потребительского назначения, здесь ...

Анализ себестоимости производства зерновых культур на примере ОАО Красноперекопский Райагрохим, Красноперекопского района АР Крым
Проблема экономии затрат и снижения себестоимости сельскохозяйственной продукции в современных условиях хозяйствования приобретает актуальное значение. Себестоимость - важнейший экономический показатель, который дает возможность определить, во что обходится пред ...